O fim da isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas altera a dinâmica de precificação do instrumento, que soma estoque de R$55,7 bilhões em mercado no país
O Certificado de Recebíveis Imobiliários, título de renda fixa lastreado em créditos originados no setor imobiliário e emitido por companhias securitizadoras, atravessa um momento de reposicionamento no mercado de capitais brasileiro. O estoque do instrumento em mercado soma R$55,7 bilhões, equivalente a 25,6% do total de ativos imobiliários estruturados no país, resultado de uma trajetória de expansão que levou as emissões anuais de R$8,04 bilhões em 2017 a R$48,1 bilhões em 2022. A partir de 2026, no entanto, o instrumento passa a conviver com uma mudança tributária relevante: o fim da isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas em aplicações realizadas a partir deste ano, com alíquota de 5% passando a incidir sobre os rendimentos, tema que a ID CTVM acompanha de perto em sua atuação de custódia de títulos imobiliários.
Mudança tributária redesenha a curva de atratividade
A isenção de Imposto de Renda para pessoa física sempre foi um dos principais atrativos do CRI frente a outros investimentos de renda fixa, compensando prazos mais longos e menor liquidez no mercado secundário em comparação com títulos públicos ou CDBs bancários. Com a nova alíquota de 5%, emissores e estruturadores precisam recalibrar as taxas oferecidas para manter o instrumento competitivo, o que já vem provocando ajustes na precificação de novas emissões e um período de adaptação tanto para originadores do setor imobiliário quanto para investidores que reavaliam a relação entre risco, prazo e retorno líquido do investimento.
Segundo Rodrigo Balassiano, diretor da ID CTVM, a mudança tributária tende a reforçar a importância da qualidade do lastro na decisão de investimento.
“Quando a isenção fiscal deixa de ser o principal diferencial, o investidor passa a olhar com ainda mais atenção para a qualidade do crédito imobiliário que lastreia a operação. Isso tende a beneficiar emissões bem estruturadas, com garantias robustas e diligência criteriosa”, avalia o executivo.
Diversidade de lastros sustenta a relevância do instrumento
O CRI pode ser lastreado por diferentes tipos de crédito imobiliário, incluindo financiamentos residenciais e comerciais, contratos de locação de longo prazo, recebíveis de incorporadoras e operações de built-to-suit, o que permite que securitizadoras estruturem operações adaptadas a diferentes perfis de originador e de risco. Essa diversidade de lastro é um dos fatores que sustentam a relevância do CRI como fonte de financiamento para o setor imobiliário brasileiro, mesmo diante de mudanças no ambiente regulatório e tributário que afetam a atratividade relativa do instrumento perante outras opções de investimento em renda fixa.
A ID CTVM é habilitada pela CVM e pela ANBIMA para exercer custódia qualificada, controladoria e escrituração de títulos imobiliários, funções que sustentam a segurança jurídica das operações de CRI do momento da emissão até o vencimento do título. A companhia soma mais de R$53,48 bilhões em ativos sob administração e custódia, parcela distribuída entre diferentes instrumentos de renda fixa privada, incluindo estruturas de securitização imobiliária.
Custos de estruturação exigem escala mínima na emissão
Para Balassiano, a viabilidade econômica de uma emissão de CRI depende de um volume mínimo que justifique os custos fixos de estruturação, o que naturalmente concentra o instrumento em operações de maior porte.
“Emissões abaixo de determinado volume dificilmente compensam o custo de estruturação, que pode chegar a alguns milhões de reais. Isso faz com que o CRI seja mais indicado para incorporadoras e originadores de maior escala, diferente de outros instrumentos mais acessíveis a operações menores”, pondera o diretor da ID CTVM.
Regime fiduciário protege o investidor em caso de estresse
Uma característica central que sustenta a segurança do CRI é o regime fiduciário sobre os créditos imobiliários que lastreiam a operação, mecanismo que segrega o patrimônio vinculado à emissão do patrimônio geral da securitizadora emissora, protegendo o investidor de eventuais problemas financeiros que a companhia securitizadora venha a enfrentar em outras frentes de sua operação. Essa segregação patrimonial é acompanhada de perto pelo agente fiduciário e pelo custodiante responsáveis pela operação, que verificam periodicamente se os créditos que lastreiam a emissão permanecem íntegros e corretamente vinculados ao patrimônio separado constituído especificamente para aquela operação de securitização.
Mercado deve seguir relevante para o setor imobiliário
A expectativa entre especialistas é que o CRI continue sendo um dos principais instrumentos de financiamento do setor imobiliário brasileiro nos próximos anos, ainda que o período de adaptação à nova tributação possa provocar alguma acomodação temporária no ritmo de novas emissões. Para custodiantes e administradores fiduciários, a capacidade de sustentar segurança jurídica e transparência em um ambiente regulatório em transição deve seguir como um diferencial relevante na prestação desse tipo de serviço.
