O sistema jurídico brasileiro atribui grande relevância à publicidade como meio de garantir segurança nas relações patrimoniais, especialmente quando se trata dos direitos reais. De acordo com o Dr. Kelsem Ricardo Rios Lima, Oficial de Registro de Imóveis no Estado de Minas Gerais, a formalização desses direitos por meio dos registros públicos não apenas confere validade perante terceiros, mas também protege a boa-fé, a estabilidade dos negócios jurídicos e a organização do mercado imobiliário.
Os direitos reais são aqueles que incidem diretamente sobre coisas, como propriedade, usufruto, servidão, penhor, hipoteca, entre outros. Sua oponibilidade a terceiros depende da formalização por meio do registro competente, geralmente no cartório de Registro de Imóveis. Sem essa formalização, ainda que o negócio jurídico exista entre as partes, não produz plenos efeitos jurídicos perante terceiros. Isso revela a importância da publicidade registral como elemento essencial para a segurança jurídica e a previsibilidade nas relações civis e comerciais.
Direitos reais e sua dependência do registro público
O registro é o instrumento que torna os direitos reais públicos, fixando sua existência de forma oficial e incontestável. Ao promover a publicidade dos atos, o sistema registral garante que terceiros tenham acesso às informações essenciais de cada imóvel, como titularidade, ônus, restrições e histórico de alienações. Essa transparência impede surpresas jurídicas, reduz litígios e assegura que os atos estejam protegidos pela presunção de veracidade conferida pela fé pública.
Conforme explica o Dr. Kelsem Ricardo Rios Lima, a formalidade do registro não representa burocracia excessiva, mas sim um mecanismo de proteção à ordem jurídica. Ao exigir a inscrição no registro competente, o ordenamento jurídico impede fraudes, protege a cadeia de propriedade e preserva os interesses tanto de particulares quanto de instituições financeiras que operam com garantias reais. A ausência de registro, por outro lado, coloca o negócio em risco e impede a sua plena eficácia.
Além disso, o registro cumpre papel fundamental no controle do uso da terra e na regularização fundiária, sendo utilizado pelo poder público para fins estatísticos, fiscais e urbanísticos. Sua função extrapola o interesse das partes envolvidas e alcança dimensões coletivas, como o ordenamento do território, a preservação ambiental e o planejamento urbano.
O papel do registrador e os princípios da publicidade
A atuação do registrador não se limita à mera transcrição de dados. Ele exerce função técnica e jurídica, analisando a legalidade dos atos apresentados, verificando sua regularidade formal e material, e garantindo que apenas documentos válidos ingressem no fólio real. Isso significa que os cartórios de registro não funcionam apenas como repositórios de informações, mas como verdadeiras instâncias de controle preventivo da legalidade.
O Dr. Kelsem Ricardo Rios Lima destaca que o princípio da publicidade registral está diretamente relacionado à proteção da confiança legítima dos cidadãos. Quem consulta um cartório espera obter informações corretas, atualizadas e confiáveis. Por isso, o trabalho do registrador é regido por outros princípios como especialidade, continuidade e legalidade, que asseguram a qualidade do serviço e a eficácia dos atos praticados.
A publicidade também deve respeitar limites, especialmente quando se trata de dados pessoais. A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) trouxe novos parâmetros para o acesso à informação registral, obrigando o equilíbrio entre transparência e privacidade. Ainda assim, o objetivo permanece o mesmo: garantir que os registros públicos cumpram sua função de dar segurança jurídica aos atos da vida civil.
Avanços tecnológicos e a preservação da publicidade registral
Com a digitalização dos serviços, os cartórios brasileiros têm ampliado o alcance da publicidade registral por meio de plataformas eletrônicas. Certidões, buscas e acompanhamento de protocolos podem ser realizados de forma remota, sem prejuízo da validade jurídica dos atos. Isso facilita o acesso da população aos serviços e reforça a função social dos registros.
Para o Dr. Kelsem Ricardo Rios Lima, a publicidade dos direitos reais por meio do registro público continuará sendo um dos pilares do sistema jurídico nacional. Sua manutenção e fortalecimento são fundamentais para garantir previsibilidade, proteger direitos adquiridos e evitar conflitos patrimoniais, sempre com base nos princípios da legalidade, da fé pública e da eficiência.
Autor: Calvin Carter
